Ratgeber
Rauchmelder-Pflicht Mehrfamilienhaus
Rauchmelder-Pflicht im Mehrfamilienhaus: Welche Räume betroffen sind, wer Kauf und Wartung zahlt und was das BGH-Urteil zur Umlage bedeutet.
Von Daniel Schneider · Veröffentlicht am · 6 Min. Lesezeit
Rauchmelder sind in allen 16 Bundesländern inzwischen Pflicht, die genaue Regelung setzt aber jedes Land selbst — in Hessen gilt nach § 14 Abs. 2 Hessische Bauordnung mindestens ein Rauchmelder pro Schlaf- und Kinderzimmer sowie in Fluren mit Rettungswegfunktion, seit 2020 auch verpflichtend in Bestandsbauten. Die Anschaffung darf laut BGH nicht auf Mieter umgelegt werden, die Wartung dagegen schon.
Das Wichtigste in Kürze
- Rauchmelderpflicht gilt bundesweit, die genaue Ausgestaltung regelt jedes Bundesland separat.
- In Hessen: mindestens ein Rauchmelder je Schlaf- und Kinderzimmer sowie in Rettungsweg-Fluren, Pflicht seit 2020 auch im Bestand.
- Kaufkosten sind laut BGH-Urteil VIII ZR 379/20 nicht auf Mieter umlegbar.
- Wartungskosten zählen dagegen als sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV und sind umlagefähig.
- Verantwortlich für die Betriebsbereitschaft ist grundsätzlich der Eigentümer, viele Länder übertragen die praktische Prüfpflicht auf den Mieter.
Pflicht in den Bundesländern
Rauchmelder sind mittlerweile in allen 16 Bundesländern Pflicht, geregelt jeweils in der eigenen Landesbauordnung. Welche Räume genau betroffen sind und bis wann Bestandsbauten nachrüsten mussten, unterscheidet sich von Land zu Land — eine bundesweit einheitliche Regel gibt es nicht.
Die Regelung in Hessen
Im Rheingau gilt Hessisches Landesrecht: Nach § 14 Abs. 2 Hessische Bauordnung brauchen Schlafzimmer, Kinderzimmer und Flure mit Rettungswegfunktion mindestens einen Rauchmelder. Bestandsbauten mussten spätestens bis zum 1. Januar 2020 nachgerüstet sein — Details erklärt die Feuerwehr Hessen.
Wer zahlt Kauf und Wartung
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 11. Mai 2022 (VIII ZR 379/20) entschieden, dass Kaufkosten für Rauchmelder als Modernisierungsmaßnahme gelten und nicht über die Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden dürfen. Die regelmäßige Wartung zählt dagegen als sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV und darf umgelegt werden, sofern das vertraglich vereinbart ist.
Verantwortung für die Betriebsbereitschaft
Grundsätzlich liegt die Verantwortung beim Eigentümer, viele Bundesländer übertragen die praktische Prüfpflicht — also den regelmäßigen Funktions- und Batterietest — aber auf die Mieter, sofern der Vermieter diese Aufgabe nicht ausdrücklich selbst übernommen hat. Ein Blick in den eigenen Mietvertrag schafft im Zweifel Klarheit.
Weiterer Brandschutz im Mehrfamilienhaus
Über Rauchmelder hinaus gehört zum Brandschutz im Mehrfamilienhaus vor allem: freie Fluchtwege ohne abgestellte Gegenstände, funktionsfähige Brandschutztüren, die nicht dauerhaft aufgekeilt werden, und griffbereite Feuerlöscher an Gemeinschaftsflächen, wo diese vorgeschrieben sind.
Häufige Fragen
Sind Rauchmelder in allen Bundesländern Pflicht?
Ja, in allen 16 Bundesländern gibt es inzwischen eine Rauchmelderpflicht, geregelt jeweils in der eigenen Landesbauordnung. Welche Räume genau betroffen sind und bis wann Bestandsbauten nachrüsten mussten, unterscheidet sich von Land zu Land.
Welche Räume brauchen in Hessen einen Rauchmelder?
Nach § 14 Abs. 2 Hessische Bauordnung mindestens Schlafzimmer, Kinderzimmer und Flure, über die Rettungswege aus Aufenthaltsräumen führen. Bestandsbauten mussten spätestens bis zum 1. Januar 2020 nachgerüstet sein.
Darf der Vermieter die Anschaffung der Rauchmelder auf die Miete umlegen?
Nein. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 11. Mai 2022 (VIII ZR 379/20) entschieden, dass Kaufkosten für Rauchmelder als Modernisierungsmaßnahme gelten und nicht über die Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden dürfen.
Ist die Wartung der Rauchmelder umlagefähig?
Ja, die regelmäßige Wartung zählt als sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV und darf auf Mieter umgelegt werden, sofern das vertraglich vereinbart ist.
Wer ist für die Batterie und Funktionsprüfung verantwortlich?
Grundsätzlich der Eigentümer, viele Bundesländer übertragen die praktische Prüfpflicht aber auf die Mieter, sofern der Vermieter diese Aufgabe nicht ausdrücklich selbst übernommen hat. Im Zweifel lohnt ein Blick in den eigenen Mietvertrag.
Weitere Antworten auf der FAQ-Seite. Zur laufenden Objektbetreuung insgesamt der Ratgeber Hausmeister: Aufgaben, Kosten und wann sich ein Service lohnt.
Über den Autor: Daniel Schneider
Daniel Schneider ist Inhaber von Schneider Objektservice in Geisenheim. Er übernimmt Aufträge im Rheingau persönlich — von der ersten Objektbegehung bis zur laufenden Betreuung.
