Ratgeber
Hausmeistervertrag: Diese Klauseln gehören rein
Hausmeistervertrag: Leistungsumfang, Vergütung, Kündigungsfrist und Vertretungsregelung — welche Klauseln wichtig sind und worauf Sie achten sollten.
Von Daniel Schneider · Veröffentlicht am · 6 Min. Lesezeit
Ein Hausmeistervertrag mit einer Firma oder einem Selbstständigen ist rechtlich meist ein Dienstvertrag nach § 611 BGB — geschuldet wird das Tätigwerden, nicht ein bestimmter Erfolg. Wichtig sind ein konkret aufgelisteter Leistungsumfang, das Abrechnungsmodell, eine klare Kündigungsfrist und eine Vertretungsregelung für Urlaub oder Krankheit.
Das Wichtigste in Kürze
- Rechtlich meist ein Dienstvertrag nach § 611 BGB, nicht ein Werkvertrag mit geschuldetem Erfolg.
- Der Leistungsumfang sollte konkret aufgelistet sein — vage Formulierungen führen zu Streit über das, was enthalten ist.
- Üblich sind Kündigungsfristen von drei bis sechs Monaten zum Quartals- oder Jahresende.
- Eine Vertretungsregelung für Urlaub oder Krankheit gehört in jeden seriösen Vertrag.
- Eine Betriebshaftpflichtversicherung des Anbieters ist Grundvoraussetzung, kein Zusatzangebot.
Dienst- oder Werkvertrag?
Ein Hausmeistervertrag mit einer externen Firma oder einem Selbstständigen ist in aller Regel ein Dienstvertrag nach § 611 BGB — geschuldet wird das Bemühen um die laufende Betreuung, nicht ein konkreter Erfolg. Das unterscheidet ihn vom Werkvertrag nach § 631 BGB, bei dem der Unternehmer einen bestimmten Erfolg schuldet, etwa eine abgeschlossene Reparatur.
In der Praxis mischen sich beide Vertragstypen häufig: die laufende Betreuung bleibt Dienstvertrag, eine einzelne konkrete Reparatur kann dagegen als eigenständiger Werkvertrag gelten.
Rechtsgrundlage für die Kündigungsfristen eines Dienstvertrags ohne Arbeitsverhältnis ist § 621 BGB, der je nach Vergütungsmodell unterschiedliche Mindestfristen vorsieht — für laufende Hausmeisterverträge wird meist eine längere, vertraglich vereinbarte Frist genutzt statt der gesetzlichen Mindestfrist.
Leistungsumfang
Der Leistungsumfang sollte konkret aufgelistet sein: welche Aufgaben, in welchem Intervall, für welche Flächen oder Gebäudeteile. Vage Formulierungen wie "allgemeine Hausmeisterdienste" führen erfahrungsgemäß zu Streit darüber, was eigentlich enthalten sein sollte — meist erst dann, wenn eine konkrete Aufgabe strittig wird.
Vergütung und Abrechnung
Üblich sind zwei Modelle: ein Festpreis nach Objektbegehung für den vereinbarten Leistungsumfang, oder eine Abrechnung nach Stundensatz bei unregelmäßigem Bedarf. Der Vertrag sollte auch regeln, wie mit Zusatzleistungen außerhalb des Grundumfangs umgegangen wird — pauschal im Vorfeld vereinbart statt erst auf der Rechnung überrascht zu werden.
Laufzeit und Kündigung
Üblich sind Kündigungsfristen von drei bis sechs Monaten zum Quartals- oder Jahresende, beidseitig geregelt. Zusätzlich gehört ein Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund in jeden seriösen Vertrag — etwa bei wiederholter Schlechtleistung oder Zahlungsverzug.
Vertretungsregelung
Ohne eine geregelte Vertretung für Urlaub oder Krankheit steht ein Objekt im Zweifel tagelang ohne Ansprechpartner da — beim Winterdienst im Winter ein reales Haftungsrisiko für den Eigentümer. Ein guter Vertrag legt fest, wer im Vertretungsfall einspringt und wie schnell das geschieht.
Haftung und Versicherung
Eine Betriebshaftpflichtversicherung des Anbieters ist Grundvoraussetzung, keine Zusatzleistung. Viele Verträge nennen die Versicherungssumme ausdrücklich — fehlt der Nachweis, trägt im Schadensfall im Zweifel der Auftraggeber ein Risiko, das eigentlich beim Dienstleister liegen sollte.
Häufige Fragen
Ist ein Hausmeistervertrag ein Dienstvertrag oder ein Werkvertrag?
In der Regel ein Dienstvertrag nach § 611 BGB, weil der Hausmeisterservice sich um die laufende Betreuung bemüht, ohne einen bestimmten Erfolg zu schulden. Einzelne abgrenzbare Aufträge wie eine konkrete Reparatur können dagegen als Werkvertrag nach § 631 BGB gelten.
Welche Kündigungsfrist ist bei einem Hausmeistervertrag üblich?
Meist drei bis sechs Monate zum Quartals- oder Jahresende, beidseitig geregelt. Zusätzlich sollte eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund möglich sein, etwa bei wiederholter Schlechtleistung oder Zahlungsverzug.
Was passiert, wenn der Hausmeister krank oder im Urlaub ist?
Das sollte der Vertrag ausdrücklich regeln. Ohne Vertretungsregelung steht ein Objekt im Zweifel tagelang ohne Ansprechpartner da — beim Winterdienst im Winter ein reales Haftungsrisiko für den Eigentümer.
Muss eine Betriebshaftpflichtversicherung im Vertrag stehen?
Sie muss zumindest nachweisbar bestehen. Viele Verträge nennen die Versicherungssumme ausdrücklich — ein Anbieter ohne Betriebshaftpflicht ist bei Schäden während der Ausführung ein reales Risiko für den Auftraggeber.
Kann ich den Leistungsumfang später noch anpassen?
Ja, üblicherweise per schriftlicher Ergänzung zum bestehenden Vertrag. Wichtig ist, dass Änderungen genauso konkret festgehalten werden wie der ursprüngliche Leistungsumfang, statt nur mündlich zugesagt zu werden.
Weitere Antworten auf der FAQ-Seite. Zum Leistungsumfang selbst mehr im Ratgeber Hausmeister: Aufgaben, Kosten und wann sich ein Service lohnt sowie auf der Seite Hausmeisterservice. Ob Ihr Objekt im Einsatzgebiet liegt, zeigt die Einsatzgebiet-Seite.
Über den Autor: Daniel Schneider
Daniel Schneider ist Inhaber von Schneider Objektservice in Geisenheim. Er übernimmt Aufträge im Rheingau persönlich — von der ersten Objektbegehung bis zur laufenden Betreuung.
