Ratgeber
Grundreinigung bei Mieterwechsel: Kosten
Grundreinigung bei Mieterwechsel: Was der Begriff „besenrein“ wirklich bedeutet, wer zahlt und wann sich eine professionelle Reinigung trotzdem lohnt.
Von Daniel Schneider · Veröffentlicht am · 6 Min. Lesezeit
Gesetzlich verpflichtet ist ein ausziehender Mieter nach § 546 BGB nur zur besenreinen Rückgabe — laut BGH die Beseitigung grober Verschmutzungen mit Besen, Sauger und Lappen. Eine darüberhinausgehende Grundreinigung mit Fenstern, Böden oder Sanitärflächen ist eine eigene Leistung, die vertraglich gesondert vereinbart oder vom Eigentümer selbst beauftragt werden muss.
Das Wichtigste in Kürze
- Besenrein bedeutet laut BGH nur die Beseitigung grober Verschmutzungen — keine Tiefenreinigung.
- Eine echte Grundreinigung ist eine eigene Pflicht und muss gesondert vertraglich vereinbart sein.
- Rechtsgrundlage der Rückgabepflicht ist § 546 BGB.
- Ohne wirksame Vereinbarung trägt in der Regel der Eigentümer die Kosten einer Grundreinigung vor der Weitervermietung.
- Eine professionelle Grundreinigung beschleunigt die Weitervermietung und erleichtert die Zustandsdokumentation für das nächste Übergabeprotokoll.
Was bedeutet „besenrein"?
Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass sich die Pflicht zur besenreinen Rückgabe auf die Beseitigung grober Verschmutzungen beschränkt — eine mechanische Reinigung mit Besen, Staubsauger und Lappen. Rechtsgrundlage der Rückgabepflicht ist § 546 BGB.
Ergänzend regelt § 538 BGB, dass normale Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch nicht dem Mieter zur Last fällt — ein abgetretener Teppichboden nach zehn Jahren Mietdauer ist also kein Reinigungsversäumnis, sondern normale Abnutzung.
Grundreinigung vs. besenrein
Alles, was über die mechanische Grundreinigung hinausgeht — Fensterreinigung, Polieren von Flächen, Schönheitsreparaturen wie Streichen oder Tapezieren — zählt laut Rechtsprechung ausdrücklich nicht zur besenreinen Übergabe. Diese Leistungen sind eine eigene Pflicht und müssen gesondert und wirksam im Mietvertrag vereinbart sein.
Zu enge Vorgaben zur Ausführung — etwa eine bestimmte Farbe beim Streichen vorzuschreiben — können nach der Rechtsprechung sogar zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel führen. Im Zweifel gilt dann wieder nur die gesetzliche Mindestpflicht.
Wer zahlt die Grundreinigung?
Ohne wirksame vertragliche Vereinbarung schuldet der ausziehende Mieter nur die besenreine Übergabe. Eine darüberhinausgehende Grundreinigung vor der Weitervermietung ist dann Sache des Eigentümers — entweder als eigener Aufwand oder als beauftragte Leistung.
Wann sie sich trotzdem lohnt
Eine professionelle Grundreinigung beschleunigt in der Praxis meist die Weitervermietung — eine frisch gereinigte Wohnung wirkt bei der Besichtigung deutlich attraktiver als eine nur besenrein übergebene. Zusätzlich erleichtert der dokumentierte Ausgangszustand spätere Auseinandersetzungen beim nächsten Auszug.
Was zur Grundreinigung gehört
Typischerweise: Fenster innen und außen, Sanitärflächen einschließlich Fugen, Küchenoberflächen und Elektrogeräte, Bodenflächen einschließlich schwer zugänglicher Ecken sowie Heizkörper. Details zum Leistungsumfang stehen auf der Seite Reinigungsservice.
Häufige Fragen
Muss ein Mieter beim Auszug eine Grundreinigung durchführen?
Nur, wenn das ausdrücklich und wirksam im Mietvertrag vereinbart wurde. Ohne eine solche Klausel schuldet der Mieter nach § 546 BGB lediglich die besenreine Rückgabe — die Beseitigung grober Verschmutzungen.
Was zählt laut BGH zu „besenrein“ und was nicht?
Besenrein umfasst das, was mit Besen, Staubsauger und Lappen erledigt werden kann — grober Schmutz, lose Rückstände. Fensterreinigung, das Polieren von Flächen oder Schönheitsreparaturen wie Streichen zählen laut BGH ausdrücklich nicht dazu.
Wer zahlt die Grundreinigung, wenn keine Klausel im Mietvertrag steht?
Dann trägt der Eigentümer die Kosten, wenn er vor der Weitervermietung eine über besenrein hinausgehende Reinigung wünscht. Das lässt sich als Teil der Mieterwechsel-Organisation planen, statt es erst kurzfristig zu entdecken.
Lohnt sich eine professionelle Grundreinigung trotzdem?
Häufig ja: Eine frisch gereinigte Wohnung lässt sich meist schneller weitervermieten, und der dokumentierte Ausgangszustand erleichtert Streitigkeiten beim nächsten Auszug. Gerade bei längerer Mietdauer lohnt sich der Aufwand oft mehr als eine reine besenreine Übergabe.
Kann eine zu strenge Reinigungsklausel im Mietvertrag unwirksam sein?
Ja. Zu enge Vorgaben — etwa eine bestimmte Ausführungsart vorzuschreiben — können nach der Rechtsprechung zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel führen. Im Zweifel gilt dann wieder nur die gesetzliche Pflicht zur besenreinen Rückgabe.
Weitere Antworten auf der FAQ-Seite. Zum gesamten Ablauf der Wohnungsübergabe der Ratgeber Mieterwechsel: Wohnungsübergabe, Protokoll und Kosten sowie die Leistungsseite Mieterwechsel.
Über den Autor: Daniel Schneider
Daniel Schneider ist Inhaber von Schneider Objektservice in Geisenheim. Er übernimmt Aufträge im Rheingau persönlich — von der ersten Objektbegehung bis zur laufenden Betreuung.
