Ratgeber
Videoüberwachung im Mehrfamilienhaus
Videoüberwachung im Mehrfamilienhaus: Was am Hauseingang und im Treppenhaus erlaubt ist und warum ein WEG-Beschluss allein nicht reicht.
Von Daniel Schneider · Veröffentlicht am · 6 Min. Lesezeit
Videoüberwachung im Mehrfamilienhaus ist nur in engen Grenzen erlaubt: Der Hauseingang von außen und die Tiefgarage lassen sich unter bestimmten Voraussetzungen überwachen, das Treppenhaus selbst so gut wie nie — hier überwiegt nach ständiger Rechtsprechung das allgemeine Persönlichkeitsrecht der Bewohner, selbst bei einem Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft.
Das Wichtigste in Kürze
- Hauseingang von außen und Tiefgarage sind unter engen Voraussetzungen überwachbar, das Treppenhaus praktisch nie.
- Ein WEG-Mehrheitsbeschluss allein reicht nicht — Gerichte kippen Kameras auch bei hoher Zustimmung, wenn das Persönlichkeitsrecht einzelner Bewohner überwiegt.
- DSGVO verlangt sichtbare Hinweisschilder, Zweckbindung und Löschung der Aufnahmen, sobald sie nicht mehr gebraucht werden.
- Kameraattrappen und deutliche Hinweisschilder wirken oft abschreckend genug, ohne die rechtlichen Risiken einer echten Überwachung.
- Bei Einzug eines neuen Mieters muss über eine bestehende Überwachung informiert werden.
Was erlaubt ist: Bereich für Bereich
Videoüberwachung im Mehrfamilienhaus wird von Gerichten nicht pauschal beurteilt, sondern je nach Bereich völlig unterschiedlich behandelt — je privater sich ein Ort anfühlt, desto strenger die Anforderungen.
- Hauseingang von außen: unter engen Voraussetzungen möglich — der Blickwinkel muss auf die Tür begrenzt sein, öffentliche Gehwege und Nachbargrundstücke dürfen nicht erfasst werden
- Tiefgarage und Müllplatz: eher überwachbar als Wohnbereiche, aber ebenfalls nur mit klarer Zweckbindung (Diebstahlschutz, nicht allgemeine Verhaltenskontrolle)
- Treppenhaus: so gut wie nie zulässig — gilt als besonders privater Bereich mit hoher Aufenthaltserwartung ohne Beobachtung
- Private Wohnungstür/Klingel: digitale Türspione sind problematisch, sobald sie den gemeinsamen Flur mit erfassen oder dauerhaft speichern
Warum ein Mehrheitsbeschluss nicht reicht
Viele Eigentümer gehen davon aus, dass ein Beschluss der Eigentümerversammlung genügt, um Kameras aufzuhängen. Das stimmt so nicht: Das allgemeine Persönlichkeitsrecht der Bewohner ist ein Individualrecht, das eine Mehrheit nicht einfach wegstimmen kann. Vor dem Landgericht München I reichten selbst 90 Prozent Zustimmung nicht aus, um eine Kamera in einem Bereich mit hoher Privatsphäre-Erwartung rechtlich abzusichern.
Praktisch bedeutet das: Je näher eine Kamera an den privaten Wohnbereich heranrückt, desto eher scheitert sie an einer einzelnen Klage — unabhängig davon, wie viele andere Eigentümer zugestimmt haben.
WEG-Beschluss: der Ablauf
Für bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum regelt § 20 WEG seit der Reform 2020 unterschiedliche Zustimmungsquoten je nach Eingriffstiefe — von einfachem Mehrheitsbeschluss bis zur Zustimmung aller Eigentümer, deren Rechte über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus betroffen sind. Eine Videoüberwachung, die in sensible Bereiche hineinwirkt, fällt in aller Regel unter diese strengere Kategorie — ein einfacher Mehrheitsbeschluss allein macht die Kamera also formal legitimiert, aber nicht automatisch rechtssicher gegenüber einer Klage einzelner Bewohner.
Praktisch empfiehlt sich deshalb, den Beschluss eng zu fassen (genauer Standort, Blickwinkel, Zweck, Speicherdauer) und ihn wie eine reguläre Objektkontrolle dokumentiert zu halten, statt pauschal "Videoüberwachung" zu beschließen.
DSGVO: Hinweisschilder, Speicherung, Löschung
Selbst eine grundsätzlich zulässige Kamera muss zusätzlich die DSGVO einhalten. Die Bundesbeauftragte für Datenschutz und Informationsfreiheit (BfDI) nennt dafür drei Grundsätze: ein sichtbares Hinweisschild möglichst schon vor dem erfassten Bereich, eine klare Beschränkung auf den notwendigen Zweck, und die Löschung der Aufnahmen, sobald sie dafür nicht mehr gebraucht werden — eine feste Speicherfrist in Tagen oder Stunden schreibt die BfDI nicht pauschal vor, entscheidend ist allein die Erforderlichkeit im Einzelfall.
Fehlt eines dieser Elemente — etwa ein unauffälliges oder fehlendes Hinweisschild — liegt bereits ein eigener DSGVO-Verstoß vor, unabhängig davon, ob die Überwachung an sich zulässig wäre.
Alternativen: Attrappen und Präsenz vor Ort
Kameraattrappen und deutlich sichtbare Hinweisschilder wirken auf Gelegenheitstäter oft ähnlich abschreckend wie eine echte Anlage, ohne die rechtlichen Risiken einer tatsächlichen Aufzeichnung. Ganz risikofrei sind sie aber nicht: Nach Gerichtsurteilen kann bereits die glaubhafte Androhung einer Überwachung das Persönlichkeitsrecht berühren, wenn Bewohner sich dadurch dauerhaft beobachtet fühlen müssen — in der Praxis werden Attrappen aber deutlich seltener beanstandet als echte, aufzeichnende Kameras.
Eine weitere, oft übersehene Alternative: regelmäßige, angekündigte Präsenz vor Ort ersetzt einen Teil der Abschreckungswirkung einer Dauerüberwachung, ohne die Bewohner rund um die Uhr zu erfassen.
Im Rheingau: unsere Rolle
Wir installieren selbst keine Videoüberwachungsanlagen — das gehört nicht zu unserem Leistungsbild und würde eine spezialisierte Sicherheitsfirma besser erledigen. Im Rahmen der planmäßigen Objektkontrollen bieten wir aber genau die Alternative aus dem vorigen Abschnitt: eine feste, dokumentierte Präsenz vor Ort statt Dauerüberwachung. Ob Ihr Objekt im Einsatzgebiet liegt, zeigt die Einsatzgebiet-Seite.
Häufige Fragen
Darf der Vermieter eine Kamera im Treppenhaus anbringen?
In den allermeisten Fällen nein. Das Treppenhaus gilt als besonders privater Bereich, in dem Bewohner nicht mit Überwachung rechnen müssen — Gerichte werten eine dauerhafte Kameraüberwachung dort regelmäßig als Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts, unabhängig davon, ob aufgezeichnet wird oder nur eine Live-Übertragung erfolgt.
Reicht ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft?
Nein, nicht automatisch. Auch bei hoher Zustimmung — in einem Fall vor dem Landgericht München I sogar bei 90 Prozent — kann das Persönlichkeitsrecht einzelner Bewohner überwiegen und den Beschluss unwirksam machen. Betroffen sind vor allem Bereiche mit hoher Privatsphäre-Erwartung wie das Treppenhaus.
Ist eine Kamera am Hauseingang erlaubt?
Eher als im Treppenhaus, aber ebenfalls nicht ohne Weiteres. Der Blickwinkel muss eng auf die Eingangstür begrenzt sein, öffentliche Gehwege oder Nachbargrundstücke dürfen nicht erfasst werden, und alle betroffenen Bewohner müssen informiert sein.
Was schreibt die DSGVO für eine zulässige Videoüberwachung vor?
Ein sichtbares Hinweisschild am Kamerastandort, eine Beschränkung auf den notwendigen Zweck und eine Löschung der Aufnahmen, sobald sie dafür nicht mehr gebraucht werden. Fehlt eines dieser Elemente, liegt bereits ein eigener DSGVO-Verstoß vor — unabhängig davon, ob die Überwachung an sich zulässig wäre.
Sind Kameraattrappen eine sichere Alternative?
Rechtlich unkomplizierter als eine echte Kamera, aber kein Freibrief: Nach Gerichtsurteilen kann bereits die glaubhafte Androhung einer Überwachung das Persönlichkeitsrecht berühren, wenn Bewohner sich dadurch dauerhaft beobachtet fühlen müssen. In der Praxis werden Attrappen aber deutlich seltener beanstandet als echte, aufzeichnende Kameras.
Muss ein neuer Mieter über bestehende Videoüberwachung informiert werden?
Ja. Wird bei der Wohnungsübergabe nicht klar über vorhandene Kameras und deren Zweck informiert, fehlt die nach DSGVO nötige Transparenz — unabhängig davon, ob die Überwachung selbst rechtmäßig ist.
Weitere Antworten auf der FAQ-Seite. Zum Ablauf bei einem Mieterwechsel — inklusive Informationspflichten — der Ratgeber Mieterwechsel: Wohnungsübergabe, Protokoll und Kosten.
Über den Autor: Daniel Schneider
Daniel Schneider ist Inhaber von Schneider Objektservice in Geisenheim. Er übernimmt Aufträge im Rheingau persönlich — von der ersten Objektbegehung bis zur laufenden Betreuung.
